中山公布2017年去库存计划 房价涨了50%库存反而创新高

11月9日，中山（楼盘）市人民政府公布《中山市供给侧结构性改革去库存工作2017年度计划》（以下简称“《计划》”），提出要加强对房地产市场的研判，科学管控土地供应规模和时序，把商品住房库存去化周期基本控制在16个月以内。

    据了解，得益于深圳（楼盘）的限购和需求外溢，中山楼市在过去一年多的时间里高歌猛进，曾经一房难求，今年上半年的房价涨幅超过50%，位居广东全省第一。

    合富辉煌中山公司市研部经理谢仲娟介绍，10月份，中山市住宅库存63492套，是2015年11月以来的库存最高点，按目前每月1000多套的成交量来看，去化周期超过40个月。“这是数据上的表现，真实的库存情况好很多，应该在16个月内，但压力也还是有的。”

    一位知情人士告诉中国房地产报记者，今年中山库存的迅速上升固然有房价上涨导致成交萎缩的影响，但主要还是因为政府为保房价平稳而采取的限签政策，使得大量成交无法体现。

    去库存任务：16个月内

    《计划》指出，坚持分类调控，因地施策，推进商品房去库存，合理控制商品房供应规模。根据商品住房库存规模及去库存任务完成情况，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。要加强对房地产市场的研判，科学管控土地供应规模和时序，把商品住房库存去化周期基本控制在16个月以内。

    商品住房消化周期达到36个月以上时，停止供地；周期为18—36个月时，减少供地；周期为6—12个月时，增加供地；周期为6个月以下时，不仅要显着增加供地，还要加快供地节奏。同时，要密切关注非商品住房库存情况，根据市场变化及时采取有效措施，确保非商品住房库存控制在合理区间。

    商品住房去库存周期超过16个月时，原则上不再新建公共租赁住房，主要通过发放补贴或购买、租赁商品房等方式提供住房保障。

    另一方面，支持进城农业人口置业，落实《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》（国办发〔2016〕72号）要求，深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，继续发挥“农民安家贷”等信贷平台作用，支持新市民购房。

    根据合富研究院（中山）提供的数据，2017年10月，中山市住宅库存63492套，是2015年11月以来的库存最高点。10月，中山住宅成交1820套，环比9月1244套涨了46%，同比2016年10月7270套大幅了下降75%。如果按每月1500套左右的成交来看，中山的住宅库存消化周期已超过40个月。

    中山库存的过山车

    作为珠三角的一个三线城市，在这一轮大涨之前，中山已经扮演了很多年楼市洼地的角色。2014年，该市的住宅库存高达70215套，呈现出明显的供过于求态势。2015年中，深中通道的消息传出，大批深圳人前往中山“淘金”，当年，中山的住宅成交量高达约9.4万套，库存下降到了57540套。

    2016年2月，《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》出台，将中山列入去库存1类城市，到2018年底需去库存105万平方米。其中，住宅去库存任务为35万平方米，位居全省第5位。

    而实际上，2016年2月份，中山住宅库存已经降至48446套，同比下降31%，去化周期降至7个月以内。到了2016年底，库存进一步下降至40335套。

    2017年3月，中山首次出台楼市限购措施，中山户籍居民最多只能购买三套房，非本市户籍居民最多两套，且必需提供半年以上缴纳个税或社保的证明；新建商品住房项目在销售前，应先到市价格主管部门办理销售价格备案，价格过高者不予备案。

    受政策影响，来自深圳的买家逐渐偃旗息鼓，市场成交大不如前，但楼价却已经上了新台阶。根据广东省房地产行业协会的报告，上半年广东全省销21个地级市中，房价同比上涨的城市达19个，最高的为中山，涨幅超50%。

    为保房价稳定，中山采取了严格的限签措施，有购房者反映，等待网签的时间长达3-8个月。这在很大程度上造成了中山住宅成交量的下滑，2017年上半年住宅成交13523套，环比2016年下半年38163套下降65%，同比2016年上半年54888套下降75%。

    受限签政策与房价上涨双重影响，大量成交项目排队等待网签，造成住宅库存急剧上涨的情况。

    知情人士透露，鉴于中山的真实库存情况仍较为合理，政府将主要通过减少预售证的批出，拉长批出预售证的时间，来达到减少供给、降低库存的目的。“高价单位的网签还是不可能放松，房价上涨的压力还很大。”

    （出处：中房报 2017年11月10日）